Особенности применения сравнительной методики при оценке ставок аренды и недвижимости

Независимая оценка недвижимости либо арендных ставок с применением сравнительного метода должна обязательно опираться на качественную рыночную базовую информацию и качественные аналоги.

В данном случае для оценщика  важным является отличное понимание и знание рынка недвижимости, это будет проявляться при аналитическом обзоре данного сегмента рынка в отчетности об оценке, которая должна быть глубокой и адекватной. Разумеется, и дальнейшие расчеты не должны пойти вразрез с выводами и данными аналитического обзора.

Самое главное, оценщик должен понимать и знать рынок. В отчете, который посвящен оценке это должно иметь отражение в наличии качественного обзора рынка. Естественно те расчеты, которые проведены, не должны противоречить выводам и информации, которая содержится в обзоре рынка.

Результатом рыночного обзора является выбор аналогов для хорошего сравнения объекта, который оценивается. В отчете об оценке это будет иметь вид выборки информации на ту дату, когда была проведена оценка сделки (либо предложения) со сравниваемыми объектами. Именно со сравниваемыми, потому что это будет являться предварительной выборкой всего, что есть в этом сегменте рыночной недвижимости, к примеру, - магазины стрит-ритейла с определенной торговой зоной, офисы, имеющие определенное местоположение, и т. д. Далее оценщику нужно обосновать то, какие объекты максимально схожи с объектом оценки.

В отчете оценщика должно быть ясно изложено, то в какой степени аналоги, которые выбраны являются типичными для рынка, чтобы иметь возможность исключить подозрения в умышленном личностном выборе аналогов. Практика показала, что лучше использовать небольшое количество хороших аналогов, чем множество плохих.

Оценщик, имеющий высокую квалификацию всегда должен иметь представление о том, кто является продавцом того или иного объекта, какие у продаваемого объекта достоинства и недостатки, насколько является продажная цена адекватной качеству продаваемого объекта и т.д.

Иногда наши клиенты жалуются, что компании, в которые они ранее обращались, не проводят подобное исследование, это свидетельствует о непрофессионализме таких компаний.

Что касательно определения оценки арендной платы офисного помещения, то она прямопропорциональна условиям аренды: площади, местоположению арендуемого объекта, комфортности и состоянию объекта, его коммуникационной и технической оснащенностью, наличию паркинга, транспортной доступности, проходимости и т.д.