Главная »
Прокуратура Клинцовского района
Принятие решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме
| 22 марта 2011 года |
Нередко случается, что собственники помещений в многоквартирных домах сталкиваются с ситуацией, когда в отношении общего имущества в доме осуществляются не согласованные с ними действия. Примерами таких ситуаций могут служить внезапно начавшийся ремонт дома, передача прав на пользование общим имуществом, поступающие собственникам квитанции об оплате услуг по управлению домом от неизвестных компаний.
При этом собственники могут узнать, что эти действия осуществляются с их согласия, выраженного в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Впоследствии может быть установлено отсутствие даже факта проведения такого собрания.
В этой связи собственнику жилого помещения необходимо знать процедуру принятия решений на общих собраниях собственников жилых помещений в многоквартирном доме для эффективной защиты своих имущественных прав.
Исходя из положений статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников общей собственности.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием понимается совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия.
Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является законным при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ.
Согласно пункту 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений (наниматели жилых помещений не могут принимать участие в общих собраниях в отсутствие переданных им от собственника полномочий) в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.
Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.
Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств.
При этом интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу, в результате чего возникают общественные конфликты.
Исходя из положений статьи 45 ЖК РФ сроки и порядок сообщения собственникам помещений сведений о проведении годового или повторного общего собрания устанавливаются собственниками помещений самостоятельно. Вместе с тем в случае проведения внеочередного общего собрания по инициативе одного из собственников закон обязывает инициатора сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому из них под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников.
В соответствии с частью 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Выполнение названных требований закона является необходимым условием для свободного участия собственника в общем собрании.
По общему правилу, установленному частью 3 ст. 45 ЖК РФ, для правомочности общего собрания (заочного голосования) в нем должны принять участие собственники помещений, обладающие в совокупности более чем 50% в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.
Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.
К вопросам компетенции общего собрания собственников помещений Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том числе отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования; решение о проведении текущего и капитального ремонта; установление перечня иных документов, связанных с управлением домом; определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заместитель прокурора
Клинцовского района
советник юстиции В.Н. Дорохин
При этом собственники могут узнать, что эти действия осуществляются с их согласия, выраженного в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Впоследствии может быть установлено отсутствие даже факта проведения такого собрания.
В этой связи собственнику жилого помещения необходимо знать процедуру принятия решений на общих собраниях собственников жилых помещений в многоквартирном доме для эффективной защиты своих имущественных прав.
Исходя из положений статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников общей собственности.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием понимается совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия.
Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является законным при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ.
Согласно пункту 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений (наниматели жилых помещений не могут принимать участие в общих собраниях в отсутствие переданных им от собственника полномочий) в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.
Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.
Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств.
При этом интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу, в результате чего возникают общественные конфликты.
Исходя из положений статьи 45 ЖК РФ сроки и порядок сообщения собственникам помещений сведений о проведении годового или повторного общего собрания устанавливаются собственниками помещений самостоятельно. Вместе с тем в случае проведения внеочередного общего собрания по инициативе одного из собственников закон обязывает инициатора сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому из них под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников.
В соответствии с частью 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Выполнение названных требований закона является необходимым условием для свободного участия собственника в общем собрании.
По общему правилу, установленному частью 3 ст. 45 ЖК РФ, для правомочности общего собрания (заочного голосования) в нем должны принять участие собственники помещений, обладающие в совокупности более чем 50% в праве общей долевой собственности на общее имущество дома.
Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.
К вопросам компетенции общего собрания собственников помещений Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в том числе отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования; решение о проведении текущего и капитального ремонта; установление перечня иных документов, связанных с управлением домом; определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заместитель прокурора
Клинцовского района
советник юстиции В.Н. Дорохин
